Cumplimiento Normativo en el Sector Inmobiliario: La Nueva Resolución 201/2020 de la SEPRELAD

1) Introducción  

La Secretaría de Prevención de Lavado de Dinero o Bienes (Seprelad) se encuentra en pleno proceso de renovación de toda la normativa regulatoria en el ámbito de lavado de activos. El marco regulatorio se encuentra siendo actualizado de acuerdo con las fuertes exigencias del Grupo de Acción Financiera de Latinoamérica (GAFILAT) – organización intergubernamental de base regional que agrupa a 17 países del continente creado para prevenir y combatir el lavado de activos, financiamiento del terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva. A la fecha, el Paraguay se encuentra siendo evaluado por GAFILAT. Dicha evaluación busca determinar la capacidad de prevenir y combatir el lavado de activos. Una evaluación negativa podría contribuir significativamente al aislamiento financiero del país.

En este contexto la Seprelad ha venido trabajando fuertemente en un proceso de fortalecimiento institucional y actualización normativa, a fin de generar una serie de procedimientos estandarizados y enfocar su estrategia regulatoria en el riesgo. Esto supone establecer parámetros para los perfiles de riesgo que puedan tener los distintos agentes o actores que operan en el mercado paraguayo. Especial atención se ha prestado a los sectores que demandan ciertos productos o servicios y que son considerados de “alto riesgo”. Clásicamente, entre ellos se destacan los juegos de azar, la compraventa de vehículos, el sector inmobiliario, las joyerías, y más recientemente, las transacciones comerciales y/o de servicios realizadas a través de las denominadas “criptomonedas.” Se le ha venido dando mayor atención a estos sectores por la facilidad en constituirse en canales, vehículos o plataformas para permitir rápidamente el ingreso de activos de origen ilícito al sistema.  

2) El Sector Inmobiliario y la Resolución 201/2020

2.1) Alcance

Recientemente, la Seprelad ha adoptado la Resolución No. 201/2020 (Resolución 201), la cual introduce importantes ajustes al cumplimiento normativo en materia de lavado de activos en el sector inmobiliario. La anterior normativa había sido adoptada hace ya más de trece años atrás y claramente no se encontraba alineada con las exigencias internacionales, y por lo tanto, había quedado bastante desfasada.

Con la nueva Resolución 201, ahora son sujetos obligados las inmobiliarias, agentes inmobiliarios, corredores, comisionistas, desarrolladores inmobiliarios. La norma también agrega la expresión “otras formas de denominación equivalentes.” Esto contrasta significativamente con la redacción de la norma anterior, ya que ella era mucho mas vaga y genérica. De manera muy generalizada y librando casi a la discrecionalidad para la determinación de quiénes serían los sujetos obligados, la derogada Resolución 264/2007 hacía referencia a “todas las personas físicas o jurídicas que ejerzan de forma habitual la actividad de compraventa de inmuebles”.

La Resolución 201 alude taxativamente a las expresiones “bienes inmuebles” y “bienes raíces”, aparejándolas como sinónimas, y aclarando que entran en el ámbito de aplicación todas sus modalidades, tipos y clasificaciones que puedan surgir de su propia naturaleza. Además, define la expresión “habitualidad” (en la práctica de compraventa de inmuebles), entendiendo los distintos agentes estén constituidos con el fin específico de realizar este tipo de actividades, sin importar que sea su actividad principal o secundaria declarada, la cantidad de operaciones, y ni siquiera el importe; sobre esto último, volveremos en detalle más adelante.

2.2) Sistema de Prevención

El objetivo principal de la Resolución 201, siguiendo la tendencia mundial, es la generación de un sistema efectivo de prevención contra el lavado de activos (LA) y la financiación al terrorismo (FT), y para tal efecto, los sujetos obligados deben tener en cuenta tanto el cumplimiento normativo como la gestión de los riesgos.  El sistema se encuentra compuesto de políticas, procedimientos y controles determinados por los sujetos obligados, de acuerdo con la normativa vigente. Asimismo, la gestión de riesgo se entiende como un conjunto integrado de procesos de identificación, evaluación y monitoreo de riesgos sobre lavado de activos y financiación del terrorismo, para lo cual los sujetos obligados deben tener en cuenta su propia autoevaluación y prestar especial seguir las disposiciones que emita la Seprelad.

La Resolución 201 busca implementar un sistema de autoevaluación constante por parte de los sujetos obligados. Para ello, los sujetos obligados deben adoptar los procesos internos de prevención. Los sujetos obligados deben desarrollar e implementar metodologías y procedimientos de identificación, evaluación y mitigación de los riesgos a los que estén expuestos por la naturaleza de sus actividades, estableciendo para ello sus propios parámetros, además de los proporcionados por la misma Seprelad y la Evaluación Nacional de Riesgos (ENR). Las autoevaluaciones de riesgo deben estar debidamente documentadas, así como los informes que contengan los resultados de ésta y la metodología empleada para realizarla debe ser puesta a disposición de la Seprelad.

Por otra parte, según la Resolución 201, factores de riesgo a ser tomados en consideración por los sujetos obligados en sus procesos de evaluación deben abarcar los riesgos de sus clientes, productos y servicios, los canales de distribución e inclusive la zona geográfica en que se desenvuelven. Los riesgos asociados a las zonas geográficas en las que se ofrecen los servicios deben ser evaluados según las características vinculadas a la seguridad, los índices de criminalidad, los detalles económico-financieros y los sociodemográficos.

La especial fijación en las zonas geográficas responde a una sencilla razón: hay lugares en donde naturalmente el riesgo de lavado de activos es mayor por su ubicación, y en todo sistema de evaluación basado en riesgos, el dinero proveniente de este tipo de lugares requiere un mayor nivel de atención y control. Los parámetros son independientes a si las transacciones son en efectivo o realizadas mediante el sistema financiero y aunque el dinero ya haya ingresado a un banco, por ejemplo, sorteando el control normativo propio de este sector, se debe volver a realizar la fiscalización particular en cada sector del mercado que esté apuntado, como en este caso, el inmobiliario.

2.3) Regímenes

La Resolución 201 establece dos tipos de regímenes; uno general y otro simplificado, diferenciados por la información que debe ser requerida a los clientes. El umbral que divide a estos dos regímenes es el monto en operaciones de 150 salarios mínimos (unos US$ 48.000) para compras al contado, y para operaciones a plazo, la sumatoria en doce meses que alcance los 20 salarios mínimos (US$ 6.400 aproximadamente).

La diferencia fundamental entre ambos regímenes, es que para el general, es decir para el atinente a operaciones de más de 150 salarios al contado o 20 salarios en un año para fraccionadas, además de la información general e identificación de fondos, se requiere documentación que demuestre de manera fehaciente una correspondencia verosímil entre los ingresos de la persona, ya sea esta física o jurídica, y el monto de la operación; considerando los parámetros de elaboración de perfil de riesgos que deben ser establecidos con anterioridad.

3) Conclusión

Por décadas, las exigencias de reguladores sectoriales o transversales, como la Seprelad, sobre la necesidad de contar con programas de cumplimiento normativo se centraron única y exclusivamente en el sector financiero. Dichas exigencias versaban principalmente sobre normas relativas a la prevención de lavado de activos. Hablar de cumplimiento normativo o compliance era referirse a normativa en materia de prevención de lavado de activos en el sector financiero. Por lo general, otros sectores de la economía, a pesar de manejar un volumen importante de dinero y de constituirse en canales facilitadores para la rápida introducción de activos de origen ilícito, se encontraban fuera del ámbito normativo y del control de los reguladores. A pesar de dicha presión, los controles dentro del sistema financiero han sido, en el mejor de los casos, débiles.

Existen muchas razones que justifican la asociación umbilical de compliance al lavado de activos y el sector financiero. Quizás esta situación se haya debido a la fuerte presión internacional, ya que el país era percibido como débil en materia de controles y con una marcada debilidad institucional del regulador transversal.

Han pasado casi 24 años desde la adopción de la Ley 1015/1996, “Que Previene y Reprime los Actos Ilícitos Destinados a la Legitimación de Dinero o Bienes” y resulta evidente que el cumplimiento normativo en materia de prevención de lavado de activos y financiamiento del terrorismo debe abarcar otros sectores más allá del financiero, particularmente aquellos que son considerados de “alto riesgo”. El sector inmobiliario ciertamente es uno de ellos. La Resolución 201 pretende avanzar en tal dirección.  Ahora bien, el éxito de la nueva normativa dependerá de, por lo menos, dos factores.  En primer lugar, el proceso de internalización de la norma propuesta por parte de los sujetos obligados. Inmobiliarias, agentes inmobiliarios, corredores, comisionistas, desarrolladores inmobiliarios deben entender que la adopción de programas de cumplimiento robustos será esencial para la credibilidad de sus negocios. Además, la autorregulación normativa es una herramienta vital en la lucha anticorrupción, particularmente en países con debilidad institucional crónica como el nuestro. Y en segundo lugar, la capacidad de control y supervisión de los sujetos obligados. Si ello no fuere así, el cambio normativo representará simplemente una pieza más de impráctica literatura jurídica.

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